【分かりやすく解説】長期優良住宅とは？メリットやデメリットはあるの？

マイホームを検討し始め、スマホ片手にいろいろ調べてみると「長期優良住宅」というワードをよく見かけないでしょうか？

「調べてみても何やら複雑でよくわからない…。」
「長期優良住宅って具体的にどんな家なの？どんな家ならなれるの？」

どんなメリット・デメリットがあって、認定を受けるためにはどんな条件があるのか？
こちらの記事でわかりやすく解説したいと思います。

長期優良住宅とは？

長期優良住宅をひとことでいうと、
「将来にわたって、長く住み続けられると国から認められた住宅」
のことを指します。

この認定を受けるためには、

1. 長期に使用するための構造及び設備
2. 居住環境等への配慮
3. 一定面積以上の住戸面積
4. 維持保全の期間、方法の定め
5. 自然災害への配慮

の5つの措置を講じたうえで、必要書類をそろえて所管行政庁（市区町村長または都道府県知事）に提出し、認定を受ける必要があります。
認定後にも維持保全計画に基づいた点検も必要です。

認定を受けると主に税制面等での優遇措置を受けることが可能です。
例えば、2024年に新たに施行される「子育てエコホーム支援事業」でも長期優良住宅を取得していることで最大100万円の補助金が受けられることに決定しました。

一方で申請の手間が増えることや、長期優良住宅の認定を取るために必要な建築仕様の採用によるコストアップなどの注意点もあります。

長期優良住宅っていつから始まった？

平成21年（2009年）の6月に新築住宅を対象とした認定が開始されました。
また、平成28年（2016年）からは既存住宅の増築や改築での認定も開始され、さらに令和4年10月からは既存の住宅かつ建築行為の伴わない住宅でも認定がされることになりました。

長期優良住宅制定の背景

戦後以降の日本では、人口の増加や都市化の進展、経済成長もありどんどんと住宅が建てられました。
しかし質よりも量の住宅建築を進めた結果、『長持ちしない』家ばかりが増えてしまいました。
実際、日本の住宅の利用期間は平均で約30年と、他国と比べても非常に短い期間で取り壊されてしまっています。

これは、日本の地形や気候などの自然条件や地震発生頻度などによるものもありますが、「住宅を購入するなら新築が良い」という国民の新築志向やメンテナンス（修繕・リフォーム）をしながら長く大切に住み続けるという習慣が根付いていないこと、また築年数が経過することで資産価値が急激に低下してしまうことで中古住宅市場があまり活発でなかったことなども原因といわれています。

また、当時の日本では少子高齢化に伴う福祉負担の増大や地球環境問題の深刻化も問題視されていました。
「つくっては壊す」従来のスタイルでは今後の持続可能な社会が成り立たないと考え、「いいものをつくって、きちんと手入れして、長く大切に使う」ストック型の社会への転換・住宅の長寿命化を叶えるべく「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されました。

長期優良住宅の認定基準

長期優良住宅の認定は一戸建て住宅と共同住宅等で基準が少し違いますが、一戸建て住宅で認定を受けるためには、次の8つの基準を満たす必要があります。

長期優良住宅（戸建住宅）の8つの認定基準

①劣化対策

「数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること」
劣化対策等級（構造躯体等）等級3であることや床下に点検スペースのため高さを設けること、小屋裏の点検のために点検口を設けることなどが定められています。

②耐震性

「極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること」
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に定める免震建築物であることやまた構造によって違いますが、耐震等級（倒壊防止等）等級1-3の取得なども必要です。

③省エネルギー性

「必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること」
断熱等性能等級「等級5」かつ一次エネルギー消費量等級「等級6」であること。

④維持管理・更新の容易性

「構造躯体に比べて耐用年数が短い設備配管について、維持管理（点検・清掃・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること」

⑤居住環境

「良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること」
地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和を図ること。

⑥住戸面積

「良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること」
一戸建ての住宅の場合は75㎡以上かつ階段部分を除いて1階の床面積が40㎡以上であること。

⑦維持保全計画

「建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること」
工場耐力上主要部分・雨水侵入部分・給排水設備について認定時から30年以上のメンテナンス計画（定期点検等）を立て実行する必要があります。

⑧災害配慮

「自然災害による被害の発生の防止又は軽減に配慮されたものであること」
災害発生のリスクがある地域の場合はリスクに応じた措置が必要になります。

長期優良住宅の認定を受けた住宅＝最高性能の住宅というわけではない

ここまで長期優良住宅には等級を含めたいろいろな認定基準があることがわかりました。
ただし、ここで１つ重要なことをお伝えしなければいけません。
それは、
「長期優良住宅の認定を取っていれば、最高性能であるというわけではない。」
ということです。

耐震性に関する注意点

耐震等級3は数百年に1度発生するような地震（震度6-7）が起きても軽微な補修をして住めるという基準で設定されていますが、2000年以降でも震度6弱以上の地震が50回以上観測されています。（気象庁：震度データベース　震度6弱以上の年度回数参照）

記憶に新しい令和6年能登半島地震でも、一回の大地震には耐えられたが、繰り返しの地震には耐えられずに倒壊してしまったという住宅がニュースで取り上げられていました。
また震度は7が最大（どこまで大きくても震度7）ですが、今まで以上の大きな地震が起きないとも限りません。

耐震等級3を取得できていれば絶対安心かというと、そうともいい切れません。
等級3は「耐震等級の1の1.5倍の地震力に耐えられるだけの性能・耐震強度水準」とされていますが、ギリギリのラインで満たせば良しとするのか、より高い強度を目指すのかの判断が必要となります。

断熱性に関する注意点

断熱等性能等級も基準では等級5以上とされていますが、等級5は最高等級ではありません。

等級6や等級7の家もあり、断熱性が重視される住宅のトレンドから考えると、等級5は断熱性が格別に高い住宅というわけではありません。
なぜ最高等級が基準として設定されていないかというと、大手メーカーから小さな工務店までさまざまな住宅がある中で最高性能に基準を設けてしまったら小さな工務店など建築会社によっては性能をクリアすることが難しくなってしまうからです。

長期優良住宅の認定を受けた住宅＝国の決めたある一定水準をクリアした住宅であり、それを満たすだけでは性能の高い家であるとはいい切れません。
そのため、「長期優良住宅を取っていればどんな家でも安心」という考え方で、家を選ばずにそれ以上の性能まできちんと確認したうえで住宅選びをするようにしましょう。

長期優良住宅ってどんなメリットがあるの？

長期優良住宅を受けることで受けられるメリットは大きく４つです！

メリット1：税の特例措置が受けられる

長期優良住宅の認定を受けることで一般の住宅に比べ、さまざまな税の特例措置が受けられます。

所得税の減税が受けられる（住宅ローン控除）の控除額が増える

項目	認定長期優良住宅 （新築・分譲）	認定長期優良住宅 （中古）	一般住宅 （新築・分譲）	一般住宅 （中古）
控除対象限度額	4,500万円	3,000万円	2,000万円
控除率	0.7％
控除期間	13年	10年
最大控除額	409.5万円	210万円	140万円

※2024年～2025年末に居住した場合

住宅ローン控除とは住宅ローンを使用して住宅を購入した場合に所得税の減税が受けられる制度になります。
認定長期優良住宅かつ2024年～2025年末までに入居する場合は、13年間所得税の控除が受けられ、最大で409.5万円の控除を受けることができます。
※住宅ローン借入額や所得により控除額が異なります。

登録免許税が安くなる（税率の引き下げ）

土地・建物を購入した際に、それが誰のものであるか登録をする必要があります。
土地は現在の所有者から新しい所有者へ移転され（移転登記）、建物は新たに登録（保存登記）されます。
その手続きを法務局にて行うのですが、その際に必要になるのが登録免許税です。
この登録免許税も長期優良住宅の場合、税率の軽減が受けられます。

種類	控除率
保存登記費用	0.15％→0.1％
移転登記費用	0.3％→0.2％
マンション	0.3％→0.1％

不動産取得税の控除額が増える

不動産取得税とは、不動産（土地・建物等）を新築や売買、贈与（相続・遺贈の場合は除く）で取得した場合にかかる税金(地方税)のことを指し、不動産を取得した時に1度だけ支払います。

住宅の種類	控除額
一般住宅	1,200万円
認定長期優良住宅	1,300万円

※新築した建物の面積が50㎡以上240㎡以下であること
※適用は2024年3月31日までの取得

例えば建物の工事請負価格が3000万円だったとして固定資産税評価額がおおむねその50-70％といわれているため目安で1500万円～2100万円となります。

仮に2000万円で計算すると、

・一般住宅の場合
2000万円-1200万円=800万円
800万円×3％＝24万円

・長期優良住宅の場合
2000万円-1300万円＝700万円
700万円×3％＝21万円

とおおよそ3万円不動産取得税の軽減をすることが可能です。

固定資産税の減税措置を長く受けられる

• 一般住宅の場合：3年間
• 長期優良住宅の場合：5年間

固定資産税の税率は1.4％ですが、こちらも不動産評価額によって支払う額が変わってきます。
また土地の場合は200㎡以下までと200㎡以上で条件が変わってくるため、注意が必要です。

土地180㎡、1500万円（評価額を1050万円として試算）
建物100㎡、3000万円（評価額を2000万円として試算）

として試算してみます。

土地：1050万円×1/6×1.4％＝2.45万円
建物：2000万円×1.4％＝28万円

この建物28万円につき長期優良住宅の場合プラス2年間1/2減額が受けられます。

28万円×1/2＝14万円
14万円×2年間＝28万円
つまり長期優良住宅の場合、30万円ほどの減税措置を受けることができます。

メリット2：地震保険料の割引が受けられる

長期優良住宅の場合、耐震等級や建築物の種類に応じて一定の地震保険料の割引が受けられます。

耐震等級・種類	地震保険料割引率
耐震等級２	30％
耐震等級３	50％
免震建築物	50％

保険料は保険会社によって異なるため、詳しくは保険会社にご相談、もしくは各保険会社の行っているシミュレーションサイト等で計算してみてください。

メリット3：住宅ローンの金利が優遇される

長期優良住宅の場合、住宅ローンについても大きく2つの優遇があります。
優遇①フラット35の金利優遇が受けられる
優遇②フラット50が利用でき、住宅を売却した場合も購入者が借入金利の引き継ぎが可能

優遇①フラット35の金利優遇とは

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンになりますが、長期優良住宅の場合金利の優遇が受けられます。

• 当初5年間年0.5％引き下げ
• 6年目～10年目：0.25％引き下げ

例えば借入額4000万円、金利1.91％（フラット35・2023年12月金利）で計算すると35年間金利1.91％で支払い続けると総額支払いが5488万円になります。

これが長期優良住宅の金利優遇の場合5334万円になります。
その差はなんと154万円にもなります。

優遇②フラット50の利用が可能かつ金利条件の引き継ぎができる

• 最長50年の全期間固定金利ローンの利用が可能
• 住宅ローン付きで売却できる
• 住宅売却の際、購入者が借入当初の金利を引き継げる

長期優良住宅は長きにわたり良好な住宅をつくっていくための制度です。

認定を受けることでその考えに合わせた50年間の住宅ローンも組むことができます。
金利は経済情勢などさまざまな状況に応じて変わりますが、途中で売却した場合もその時の金利と当時の金利を比べて安い金利を引き継げるのも利点といえます。

メリット4：地域型住宅グリーン化事業の補助金が受けられる

事業の採択を受けたグループに属した地域の中小工務店等が整備する木造の長期優良住宅について、補助金を受けることができます。
補助金額は、住宅1戸あたり最大140万円です。

長期優良住宅のデメリットや注意点はあるの？

長期優良住宅を受けることで安心感や金銭的なメリットがあることがわかりました。 その一方で、どのようなデメリットがあるのかを次に説明します。

デメリット1：長期優良住宅を受けるために時間やお金がかかる

デメリット2：仕様変更により余分にお金がかかるケースもある

認定基準でも触れましたが、長期優良住宅を受けるためには、ある一定の性能をクリアする必要があります。
例えば耐震性でいえば従来の性能だと耐震性の基準を満たさない場合に耐震等級2また等級3を取得するために柱や梁を追加するなど耐震性を上げるためのアップグレード費用が必要になります。
また断熱等級についても等級5以上の断熱性を取得するために断熱材の種類や厚さ、窓ガラスやサッシなどの性能を上げる必要があります。
2025年には断熱等級4以上が義務化されますが、それでも長期優良住宅の基準には満たないため、場合によっては70-80万円以上かかて断熱性能を上げる必要があります。

基本性能ですでに長期優良住宅を取得できる建築会社もある

長期優良住宅の認定のためにアップグレード費用が必要になる可能性をお伝えしましたが、標準の性能で長期優良住宅の基準を満たすことのできる建築会社も少なくありません。
標準の仕様で長期優良住宅の基準を満たしているのであれば、アップグレードのための別途費用は不要なため、検討の建築会社に長期優良住宅を標準でクリアできているか確認することをオススメします。

「長期優良住宅仕様」や「長期優良住宅相当」に注意

デメリット3：ご入居後も維持保全計画に基づいた定期点検・メンテナンスが必要

長期優良住宅は建てて終わりではありません。
将来にわたって長く良好な住宅を保つために、定期的な点検やメンテナンスが必要です。
そのため長期優良住宅の認定を受けた者は、

• 30年以上の点検・メンテンナンス
• 点検時期の間隔は10年以内
• 一定規模以上の地震や台風の際の臨時点検
• 結果に応じた修繕・調査・改良と必要に応じた維持保全計画の見直し

が義務付けられます。
これらの維持保全計画を怠ったり、報告書に虚偽があると判明した場合には、長期優良住宅の認定取り消しとともに30万以下の罰金に処せられることがあるため注意が必要です。
確認方法は所管行政庁によっても異なりますが、5年・10年などのタイミングにきちんと点検を行っているか抜き打ちで長期優良住宅の点検記録の提出が求められます。

建築会社ごとに定期点検やメンテナンスプログラムが用意されていることもある

定期的な点検やメンテナンスが必要とお伝えしましたが、多くの建築会社では定期点検やメンテナンスプログラムが用意されており、点検ごとに報告書を提出してくれます。
その報告書が長期優良住宅の報告にも使えるため、大切に保管しておきましょう。
報告書を紛失してしまっても基本建築会社でも保管をしていますので確認ください。

定期点検に別途費用がかかるケースもある

定期点検を30年・60年と長期にわたり無料で行ってくれる建築会社のある一方で、点検を外部の業者に依頼しているケースもあります。
その場合は点検を専門家に依頼する必要がありますが、点検費用として5万円～10万円程度費用がかかるケースもあります。

リフォーム工事や増築をする場合には計画変更の提出が必要

長期優良住宅を取得している場合、大規模なリフォーム工事や増築を行う場合に新築時と同様に申請が必要です。
またリフォーム・増築した部分に関しても長期優良住宅の基準を満たす必要があるため、依頼する際は注意しましょう。

補足：「長期優良住宅」と「優良ストック住宅」（スムストック）は別もの

「長期優良住宅」と似たワードで「優良ストック住宅」というワードがあります。
この2つ言葉は似ているもの全く別のものとなります。

「長期優良住宅」はここまでお伝えした通り、平成21年に制定された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて認定される住宅のことです。

一方で「優良ストック住宅」とは、良質な既存住宅の流通活性化を目指し、大手ハウスメーカー10社にて共同で運営する優良ストック住宅推進協議会にて認定された住宅のことを指します。
認定の条件としては、

• 住宅履歴データベースの保有
• 50年以上のメンテナンスプログラム
• 新耐震基準レベルの耐震性の保持

が条件になります。

優良ストック住宅（スムストック）に認定されることで、住まいの価値がきちんと評価されるため、お子さまへの相続やご自宅の売却をする際に高い資産価値を得ることが可能になります。

セキスイハイムは「長期優良住宅」や「優良ストック住宅」の認定はできるの？

セキスイハイムでは、標準仕様にて長期優良住宅を取得することが可能であるとともに、基準以上の住み心地を実現する耐震性、断熱性ほかのご提案が可能です。

優良ストック住宅（スムストック）に関してもセキスイハイムは加盟しているハウスメーカー10社の1つになります。
また前述の認定条件もクリアしているため、セキスイハイムにて建築・購入いただくだけで優良ストック住宅（スムストック）の認定を受けることが可能になります。

まとめ

長期優良住宅は、「将来にわたって、長く住み続けられると国から認められた住宅」のことで、認定基準を満たすことで減税や保険料、住宅ローン金利の優遇などのメリットを受けることが可能です。

ただし、一方で申請のためにお金や時間、また選んだ建築会社によっては長期優良住宅を取得するためにアップグレード費用が必要になるケースもあるため、建築会社選びは非常に重要になります。

また申請手続きから入居後の60年間の無料点検など安心しておまかせいただけるサポート体制もありますので気になった方はぜひお気軽にお問い合わせや最寄りのセキスイハイム展示場までご来場ください。 みなさまのマイホーム計画が理想のものとなりますことをお祈りしております！

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