【くわしく解説】敷地調査って何？いつやればいいの？費用はかかるの？

ハウスメーカーや工務店に初めて行くと、ご自身が建築用の土地を持っている場合、必ず敷地調査（または現地調査）の許可を求められます。
「そもそも敷地調査って何？」「費用は発生するの？」「どの住宅会社に敷地調査を頼めばいいの？」「まだ契約するメーカーも決まってないのに頼んでしまっていいの？」など気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか？
この記事では、敷地調査でおこなう内容や、早めに調査をしておくメリット、かかる費用などを解説していきます。

敷地調査とは

建築予定地が決まったら、次はハウスメーカーや工務店などの依頼先から、敷地調査の案内があります。
敷地調査とは、測量をおこなって敷地にかかる法規制や地盤の強度などを調べる、注文住宅を建てる上で重要な調査です。
敷地調査では、まず敷地を測量し、正確な形状と面積を把握します。その後、道路や隣地との高低差も確認をおこないます。高低差が大きい場合は、擁壁という壁を設けなければいけません。そして、上下水道・ガス・電気の配管などの有無も調査します。新しく引き込みや交換をしなければいけない場合は、工事費用が発生します。
また、敷地には、建築基準法や都市計画法などの法的規制がかけられています。
注文住宅は規制に則して建てなければいけないため、敷地調査をする上では法的規制の有無についても確認していきます。
実は、ご自身でも役所や法務局などで調べることも可能ですが、注文住宅の建築を任せる住宅会社がおこなうことが一般的です。
それでは、具体的にはどのような内容を調査するのでしょうか？

主な調査項目

【法規制調査】

• 地目（宅地・田・畑・山林等）　農地の場合は農地転用可能か
• 所有権（誰が持っているのか・抵当権などの設定はないか）
• 都市計画（市街化区域・市街化調整区域・無指定等）
• 用途地域（第1種低層住居専用地域・工業専用地域・商業地域等）
• 特別地域指定（風致地区・美観地区・高度地区等）
• その他規制（宅造規制区域、砂防、土地区画整理、がけ条例等）
• 防火指定（防火・準防火）
• 建蔽率・容積率
• 道路（接道要件あるか、セットバック必要か）
• 建築協定あるか
• 斜線制限（北側斜線・道路斜線）

【設備調査】

• 電気（電柱・電線状況）
• 給水設備（公・私・井戸・温泉）
• 排水（汚水・雨水・雑排水）設備（下水・浄化槽）
• ガス（プロパンガス・都市ガス）
• 敷地境界抗の有無
• 電柱・電線の位置
• 擁壁の状況
• トラックやレッカー車、クレーンなど搬入可能か

【周辺環境調査】

• 日射
• 通風
• 方位
• 近隣の建物（窓位置・距離）
• 敷地の面積や形
• 高低差（道路・隣地）
• 周辺の樹木や街灯など
• 歩行者の目線
• 騒音（車の通行量等）

敷地調査はいつおこなうのが良い？

敷地調査をどのタイミングで依頼すれば良いのだろう？と敷地調査のタイミングで迷われる方もいらっしゃるのではないでしょうか？
結論からいえば、いずれ家を建てるつもりがあるのであれば、まだ家を建てる時期が決まっていなかったとしても「早めに依頼する」が正解です。
その理由を解説していきます。

あなたが持っているその土地に絶対家が建てられるとは限らない

「家が建てられるとは限らない」と聞いて、そんなはずはないと考える方もいると思います。
自分の土地であれば、家を建てるかどうかは所有者の自由だ！と思っている皆さん。
実はそんなことはないのです。
私たちも家づくりをお手伝いするなかで「建てられなかった」というケースは実は少なくありません。

など、家が建てられないケースは意外と多いのです。

したがって、もし、「いずれ家を建てたいな」という気持ちがあるのであれば、早いタイミングで調査をしてもらうことをおすすめします。
万が一、希望する建設予定地で、希望の家を建てられないことがわかれば、別の土地を購入するなど手立てを考える必要があります。
家を建てることはできたとしても、家を建てられるための条件を整えるのに時間がかかるケースや、建てられる家の種類が限定されるケースもあります（3階建てはダメ、フラット屋根はダメ、防火仕様でないとダメなど）。
また、建物の費用以外に発生する諸費用と呼ばれるものも敷地調査である程度把握することができます。

敷地調査は誰に（どの住宅会社に）頼むのが良いのか？

敷地調査は、主に建築基準法や都市計画法といった「法律」と皆様の敷地を照らし合わせる作業をします。
そもそも建てられるかどうかや、建物の大きさや高さの制限などの項目はどの住宅会社が調べても差はありませんので、どこに依頼しても良いです。
ただし、どの住宅会社でも他社が調べたことをあてにして仕事をすることはありませんので、「間取り作成」を依頼された段階では必ず調査をします。
法律の制限だけでなく、現地の光や風の入り方や、近隣の建物の状況、土地の高低差、周辺の植物の状況などを見ないことには、配置や間取りの提案はできません。
ですので、ご自身が「提案を受けてみたい」と思った住宅会社にはぜひ敷地調査を依頼しましょう。
先ほど「差」はないとお伝えしましたが、人間ミスもつきものですので、複数の会社の敷地調査報告書を見比べてみると、ミスが見つかったり、調査の甘い会社があったりなど気づきを得られる可能性はあります。
ただし、費用が発生する会社もあります。

敷地調査に費用はかかるの？

一部の住宅会社では費用を取って実施している場合もありますが、大半の住宅会社は無料でおこなっています。
ただし、敷地調査と合わせて行うことが多い 「地盤調査」に関しては注意が必要です。
セキスイハイム東海は敷地調査とは別に行っております。
基本的には契約後に実施しています。（豊富な建築実績があるため、ある程度近隣の地盤データで地盤改良にかかる費用を予算に組み込んでご提案させていただいております。）

敷地調査と地盤調査の違い

地盤調査とは、建物などを建てる前に、その地盤がどの程度の建物の重さに耐え、沈下に抵抗する力（地耐力という）をもっているかを調べることです。
法規制等を調べる敷地調査は、どこの会社が調べても結果に差はありません。
しかし、地盤調査はその住宅会社の建物の重さや基礎の作り方、考え方によって調査方法や調査結果が大きく異なります。
したがって、有償で地盤調査を対応している住宅会社の「お金を出して調査をすれば、他の会社でも調査結果がそのまま使えます」という売り言葉には注意が必要です。
地盤調査とは、その土地が固くしまっていて不同沈下（建物が不揃いに沈下を起こすこと）を起こさない土地なのか、柔らかいので杭を打つなどの地盤改良工事が必要かを測定する調査です。
大きなお金をかけて家を建てるにあたって、家が傾くと皆さん困りますね。家を建てる会社は、少なくとも10年は家が傾かない保証をしなければなりません（セキスイハイムだと30年保証します）。
その際に、他社のデータを基に設計をすることは絶対にありえません。ですので、他の住宅会社でお金を払って調査したので、セキスイハイムでは調査しないでそのまま使ってくださいとご依頼いただいても、品質保証の観点からお応えできない相談となります。そもそも同じ敷地内でもどこに建てるかによって、地盤の様子は変わってきますので、地盤調査は何度かおこないます。
地盤調査によってある程度、地盤改良が必要なのかどうかという傾向はつかめますので、調査自体はしてもらうに越したことはありません。

地盤調査についてくわしく知りたい方はこちらの記事を御覧ください。

セキスイハイムでは敷地調査を無料で行っております

いかがでしょうか。ご自身で調べることも可能ですが、専門的な内容も多くなかなか難しいのではないでしょうか。セキスイハイムでは調査は無料で行っておりますので、気になる方は調査を依頼していただければと思います。

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